ถูกตั้งคำถามว่า...เป็นตัวการให้ฟองสบู่อสังหาฯ ก่อตัวหรือไม่!
ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาส่งสัญญาณกำลังเฝ้าระวังเรื่องฟองสบู่และสินเชื่ออสังหาฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อไม่ให้ประวัติศาสตร์ซ้ำรอยปี"40
กับประเด็นนี้ "แซม-สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ในฐานะหน่วยงานสำรวจและวิจัยอสังหาฯ ออกมาส่งสัญญาณเตือนล่วงหน้าหลายครั้ง ขณะนี้มีหลายจังหวัดถึงจุดที่ต้อง "เฝ้าระวัง" โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีผู้ประกอบการขยายโครงการออกสู่ต่างจังหวัดมากขึ้น
สิ่งที่พบคือมีการเปิดตัวโครงการจำนวนมาก เพราะเห็นโอกาสในปีที่ผ่านมาที่ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดได้รับอานิสงส์จากเศรษฐกิจในจังหวัดที่ขยายตัวและน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ทำให้เกิดความต้องการซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไว้เป็นที่พักสำรองหากเกิดน้ำท่วมซ้ำ
"ผอ.สัมมา" ระบุว่า ขณะนี้ซัพพลายคอนโดฯ ในหลายจังหวัดหลายหัวเมือง ได้แก่ พัทยา เชียงใหม่ ขอนแก่น ภูเก็ต และหัวหิน-ชะอำ เพิ่มขึ้นเร็วจนเริ่มเสี่ยงล้นตลาด ขณะที่บางจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ ขอนแก่น อุดรธานี และอุบลราชธานี ซึ่งเป็นตลาดใหม่ของ
คอนโดฯ ยกเว้นขอนแก่นที่มีคอนโดฯ เกิดขึ้นแล้วหลายปี ก็มีโครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นรวดเร็ว สิ่งสำคัญคือต้องติดตามอัตราดูดซับต่อเดือนหรืออัตราการขายต่อเดือนว่าจะเป็นอย่างไร ยกตัวอย่าง "ชลบุรี" มีซัพพลายคอนโดฯ สะสมถึง 56,376 ยูนิต มีสัดส่วนเหลือขาย 34% ในจำนวนซัพพลายสะสมในอำเภอบางละมุง ซึ่งครอบคลุมเมืองพัทยาถึง 42,351 ยูนิต นอกจากนี้ยังพบว่าปีที่ผ่านมาเพียงปีเดียวจังหวัดชลบุรีเปิดตัวถึงกว่า 10,000 ยูนิต ถือว่าสูงเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ
หรือจะเป็นตลาด "หัวหิน-ชะอำ-ปราณบุรี" มีซัพพลายสะสม 14,946 ยูนิต มีสัดส่วนเหลือขาย 46% ในจำนวนนี้เป็นซัพพลายสะสมเป็นโครงการที่เปิดตัวไตรมาส 3/2555 จำนวน 896 ยูนิต
เมื่อมีโครงการเปิดตัวใหม่เรื่อย ๆ และจูงใจผู้ซื้อด้วยการให้วางเงินจองน้อย ผ่อนดาวน์ต่ำ ๆ ก็อาจทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนใจยอมทิ้งเงินจองไปซื้อโครงการใหม่ สิ่งที่ต้องติดตามคือเมื่อโครงการสร้างเสร็จลูกค้าบางส่วนอาจไม่มาโอนกรรมสิทธิ์
ผู้ประกอบการก็จะเกิดปัญหาตามมาได้ โดยเฉพาะผู้ประกอบการท้องถิ่นที่ไม่ได้มีสายป่านยาว หรืออีกนัยหนึ่งกลุ่มที่มีเงินทุนไม่หนานั่นเอง
"แม้ว่าขณะนี้ตลาดอสังหาฯ หัวเมืองต่างจังหวัดยังดูดีแต่...ไม่ควรประมาท ประเมินว่าระยะเฮลตี้ (ตลาดยังดูดี) คงไปได้อีกประมาณ 1 ปี แต่หลังจากนั้นต้องจับตาดู เพราะพฤติกรรมการซื้อคอนโดฯ ในต่างจังหวัดซื้อเพราะสังคมเปลี่ยนไปเป็นสังคมเมือง ไม่เหมือนกรุงเทพฯ ที่ซื้อเพราะต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้าหรือสถานที่ทำงาน"
กับประเด็นฟองสบู่คอนโดฯ "ผอ.สัมมา" ชี้ว่า อาจจะยังไม่เห็นภาพชัด แต่ยอมรับการ "เก็งกำไร" คอนโดฯ ซึ่งเป็นต้นตอฟองสบู่ในต่างจังหวัดมีทุกที่ ดังนั้นขอไม่คอมเมนต์ว่าขณะนี้ควรจะมีมาตรการออกมาสกัดการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ หรือไม่
อย่างไรก็ตาม ถ้าจะมีมาตรการออกมาจริง ๆ ก็ควรจะต้องแยกแยะระหว่างบ้านหลังที่ 1 และตั้งแต่หลังที่ 2-3 ขึ้นไป รวมถึงแยกแยะมาตรการควบคุมระหว่าง
ผู้ซื้อที่เป็นคนไทย-ชาวต่างชาติด้วย ไม่ควรออกมาตรการแบบครอบจักรวาลที่ควบคุมในภาพรวมเหมือนกันหมด
สำหรับสิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่อง "ผอ.สัมมา" ระบุว่า คือ "ราคาที่ดิน" ในต่างจังหวัดที่ปรับตัวสูงขึ้นเร็วเกินไปเนื่องจาก 1) กระแสการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน 2) เศรษฐกิจต่างจังหวัดเติบโตดี แม้ว่าจากการเก็บข้อมูลยังไม่พบว่ามีการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร แต่หากราคาที่ดินยังคงขยับขึ้นเร็วต่อเนื่องก็อาจจะจูงใจให้เกิดการเก็งกำไรที่ดินตามมา
สิ่งที่พบคือราคาที่ดินบางจังหวัดบางหัวเมือง ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี-พัทยา หัวหิน-ชะอำ ขอนแก่น และอุดรธานี ภายในเวลาเพียง 1 ปีขยับขึ้น 30-100% รวมถึงจังหวัดหัวเมืองรอง เช่น อุบลราชธานี หนองคาย มุกดาหาร ฯลฯ ราคาก็ขยับขึ้นสูงประมาณ 50% ภายในปีเดียวเช่นกัน
สำหรับราคาที่ดินที่ขยับขึ้น อาทิ จังหวัดขอนแก่นราคาที่ดินใจกลาง ปัจจุบันขยับขึ้นเป็นตารางวาละกว่า 2 แสนบาท, อุดรธานี จากตารางวาละ 6-7 หมื่นบาท เป็นตารางวาละกว่า 1 แสนบาท, หัวหินทำเลติดหาดจากตารางวาละกว่า 1 แสนบาท เป็นตารางวาละ 2 แสนบาท ฯลฯ
เป็นสัญญาณที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ อยากจะเตือนให้ลงทุนอสังหาฯ ด้วยความระมัดระวัง ทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค
ที่มา : ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น